Xavier de Labarrière
Expert-comptable, Commissaire aux comptes & Coach Uston, a accompagné et formé plus de 3.000 entrepreneurs TPE et PME, depuis plus de 20 ans.

Comment faire payer le loyer de mon appartement par mon entreprise ?

par | 3 Juin 2019

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Temps de lecture : 5 minutes

Le loyer de votre appartement, vous pouvez dans certains cas le faire payer en partie par votre entreprise EURL, EIRL, SARL, SAS ou SASU. Mais avant de passer une partie de votre loyer d’appartement en comptabilité, assurez-vous de bien comprendre les règles pour éviter de vous faire piéger fiscalement. Il y a 6 schémas possibles. Identifiez celui qui correspond à votre situation et mettez en place le bon processus pour éviter toute sanction fiscale.

1. Appartement loué par l’entreprise et utilisé comme logement par le dirigeant

Pour avoir un appartement de fonction, il faut que votre foyer familial et fiscal soit à plus de 200 kilomètres de votre lieu d’activité professionnelle. Le plus souvent, le siège de l’entreprise. Et il faut que votre appartement soit loué à proximité de ce dernier.

Vous l’avez compris, l’appartement loué ne peut pas être la résidence principale du dirigeant.

Il faut ensuite que le signataire du bail soit l’entreprise. Impossible de passer en comptabilité le loyer d’un bail que vous auriez signé en nom propre.

2. Appartement loué par l’entreprise et utilisé comme bureau

Si vous utilisez l’appartement comme un bureau, et que le bail est pris par l’entreprise, il n’y a pas de contraintes particulières à respecter. La totalité du loyer peut être passé en comptabilité et payé par votre entreprise.

Si vous en utilisez une partie pour vous loger, vous devrez rembourser la part du loyer correspondant à votre utilisation personnelle. En la déclarant dans votre rémunération comme un avantage en nature par exemple.

3. Appartement loué par le dirigeant et utilisé en partie comme bureau par l’entreprise (EURL, SARL, SASU)

Vous louez un appartement, vous êtes dirigeant et vous souhaitez en faire payer une partie par votre entreprise.

Si vous dirigez une EURL ou SARL, une SASU ou une SAS, c’est possible mais cela ne présente presque aucun intérêt financier ou fiscal. Pire cela risque d’augmenter vos impôts !

Tout d’abord, sachez que pour que votre entreprise prenne en charge une partie de votre loyer elle doit conclure avec vous un bail de location ou de sous-location.

Si vous décidez de sous-louer une partie de votre domicile à votre SASU, vous allez devoir déclarer dans vos revenus personnels le loyer qu’elle va vous verser au titre de la sous-location.

Or, le loyer que vous payez n’étant pas déductible de vos revenus imposables, vous allez payer de l’impôt sur le revenu, sur le loyer que va vous verser votre entreprise, sans pouvoir déduire le loyer que vous payez, de l’autre côté, au propriétaire.

Ça ne présente donc aucun intérêt, sauf si votre société paye de l’impôt sur les sociétés (IS) et que de votre côté, vous n’êtes pas imposable.

4. Appartement loué par le dirigeant et utilisé en partie comme bureau par l’entreprise (Entreprise individuelle, BNC et EIRL)

Si vous exercez votre activité en entreprise individuelle (free-lance, EIRL, BNC, etc.), et que le bail est à votre nom, vous pouvez passer une partie du loyer dans les charges de votre entreprise.

Le fisc accepte qu’une partie de votre loyer soit directement pris en charge par votre entreprise, sans que vous n’ayez à vous verser un loyer au titre de la sous-location. La partie prise en charge doit correspondre à la surface utilisée pour les besoins de votre activité professionnelle.

Il vous suffit de donner à votre comptable vos quittances de loyer pour qu’il passe en comptabilité une partie. Entre 20% et 50% du loyer, selon la surface que vous occupez à titre professionnel.

5. Appartement propriété du dirigeant et utilisé pour les besoins de l’activité professionnelle (SASU, SAS, EIRL, EURL)

Si vous utilisez votre appartement pour les besoins de votre activité professionnelle exercée en société (SASU ou SAS, EURL ou SARL), vous pouvez conclure avec votre société un bail de location.

Elle vous versera un loyer qui pourra être passé dans sa comptabilité. Mais ce loyer sera imposable au niveau de vos revenus personnels dans la catégorie des revenus fonciers.

Si le total de vos revenus fonciers ne dépasse pas 15.000 € vous pourrez bénéficier du régime du micro foncier et ne serez imposé à l’impôt sur le revenu que sur 70% du montant des loyers encaissés.

D’un point de vue financier ce schéma est intéressant, par rapport au versement d’un complément de salaire, puisque les loyers sont soumis à des prélèvements sociaux (17,2%) très inférieurs aux taux de charges sociales sur salaire (40% en moyenne), même s’ils n’offrent pas les mêmes droits en termes de protection sociale et retraite.

6. Appartement propriété du dirigeant et utilisé pour les besoins de l’activité professionnelle (SASU, SAS, EIRL, EURL)

Si vous êtes propriétaire de votre appartement et que vous l’utilisez pour votre activité professionnelle exercée en nom propre (Entreprise individuelle, BNC, freelance, EIRL) vous pouvez conclure avec votre entreprise un bail de location. Elle vous versera un loyer qui pourra être enregistré dans ses charges déductibles fiscalement. Mais ce loyer sera imposable au niveau de vos revenus personnels dans la catégorie des revenus fonciers. Si le total de vos revenus fonciers ne dépasse pas 15.000 € vous pourrez bénéficier du régime du micro foncier et ne serez imposé à l’impôt sur le revenu que sur 70% du montant des loyers encaissés.

Comme dans le cas précédent, d’un point de vue financier ce schéma est intéressant, par rapport au versement d’un salaire, puisque les loyers sont soumis à des prélèvements sociaux (17,2%) à un niveau inférieur à celui des charges sociales sur salaire (40% en moyenne), même s’ils n’offrent pas les mêmes droits en termes de protection sociale et retraite.

Vous pouvez également profiter d’une tolérance administrative qui vous autorise à faire payer par votre entreprise, et donc passer en comptabilité, une partie des charges de copropriété. Sans avoir à mettre en place un bail. Il vous suffit de faire payer par votre entreprise la quote-part des charges de copropriété correspondant à la part de surface utilisée pour l’activité professionnelle.

Pour terminer …

N’oubliez pas que le fait de faire payer une partie de son loyer, ou un loyer, à son entreprise, vous oblige à déclarer à l’administration fiscale cette occupation. Soit parce que vous en faites le siège social de votre entreprise, soit parce qu’il s’agira de ce qu’on appelle « un établissement secondaire ». Dans les deux cas, cette adresse devra figurer sur votre Kbis et vous devrez payer la CFE (contribution foncière des entreprises). Pour une petite surface (inférieur à 20 M2) compter entre 60€ et 200 € par an selon la ville où elle est située.

Et si vous cherchez à défiscaliser vos revenus de micro-entrepreneur, lisez notre article sur le sujet.

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