Xavier de Labarrière
Expert-comptable, Commissaire aux comptes & Coach Uston, a accompagné et formé plus de 3.000 entrepreneurs TPE et PME, depuis plus de 20 ans.

Comment investir dans l’immobilier à partir de ma SAS ?

par | 20 Sep 2019

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Temps de lecture : 6 minutes

Investir dans l’immobilier à partir de votre SAS (ou SARL) : c’est possible. Même si son activité est purement commerciale (services, commerce, conseil) ou si c’est une holding. Voici 3 schémas d’investissement immobilier optimisant, expliqués par nos experts. Lequel choisir ? Quels sont les avantages et inconvénients de chaque schéma ? Ce que vous devez savoir pour faire le bon choix.

1. Votre SAS achète directement le bien immobilier

Une SAS peut tout à faire être propriétaire d’un bien immobilier “en direct”. C’est à dire, apparaitre comme propriétaire sur l’acte notarié. Même si son activité principale n’a aucun rapport avec l’exploitation d’un bien immobilier.

C’est le cas de certaines entreprises qui achètent les bureaux ou le local commercial qu’elles utilisent pour exercer leur activité, par exemple.

Mais ça peut aussi être le cas d’une entreprise qui investit dans un bien immobilier pour en tirer un revenu. En le louant à une autre entreprise ou à un particulier.

Dans le second cas, il faut que ses statuts le prévoient. C’est à dire qu’une mention spécifique figure dans l’article qui définit son objet social dans les statuts :

“- L’acquisition, la rénovation, l’exploitation de biens immobiliers.”

Si le bien immobilier (bureau, commerce, hotel, etc.) est utilisé par la société pour ses besoins personnels, elle n’aura pas de loyer à se facturer et à se verser. Une propriétaire (personne physique ou société) ne peut pas se louer un bien immobilier qu’il possède.

> Avantages :

Le bien est amorti pour 70% à 90% de sa valeur. Les 10% à 30% restant correspondent à la valeur du terrain qui n’est pas amortissable.

Durée d’amortissement 25 à 30 ans.

La dotation aux amortissements vient en moins du bénéfice de la SAS. Ce qui permet de baisser ses impôts si elle fait des bénéfices.

Exemple :

Votre SAS achète un parking 100.000 € à Paris.

Sa valeur amortissable est égale à 70% de la valeur totale. La valeur des terrains à Paris étant plus élevée que dans le reste de la France.

Soit : 70.000 € amortissables (70% x 100.000 €)

La dotation aux amortissement passée en comptabilité chaque année sera de :

70.000 € / 30 = 2.333 €.

Tous les frais d’entretien et les charges de copropriété pourront être passés dans la comptabilité de la SAS.

Si le parking est donné en location à une autre société 5.000 €, le loyer sera imposé dans les comptes de votre SAS.

Le bénéfice imposable de cette activité sera de 2.664 € (= 5.000 € – 2.333 €).

> Inconvénients :

  • En cas de difficultés et liquidation des actifs de la SAS, en tant qu’actionnaire, vous perdrez la propriété du bien immobilier.
  • En cas d’insuffisance de rentabilité de l’activité principale, les remboursements d’emprunt peuvent mettre en danger l’activité principale.

C’est pour cette raison que certains fiscalistes recommandent de séparer complètement l’activité principale, de l’acquisition des biens immobiliers. En investissant par exemple, à partir d’une société civile immobilière (SCI) indépendante de la SAS. Même si les deux sociétés peuvent avoir le même actionnaire.

> Notre recommandation :

Choisissez l’investissement immobilier direct si votre entreprise est mature et que vous avez une bonne visibilité à au moins 5 ans sur son activité. C’est le cas en général pour les professions libérales, commerces de proximité, activités industrielles etc.

Évitez d’investir directement à partir de votre SAS, si l’activité principale est cyclique (communication, import/export, habillement) ou si vous êtes en mode startup ou en forte croissance.

2. Investir à partir d’une SCI, filiale à 100% de votre

SAS

Vous pouvez aussi investir à partir d’une SCI dont le capital est détenu à 100% par votre SAS.

Ce qui permet séparer les deux activités.

Votre activité professionnelle dans la SAS.

Le bien immobilier et l’emprunt qui va avec dans la SCI.

Ce qui permet de conserver la totalité de la capacité d’emprunt de votre SAS.

Ce schéma d’investissement se fait en 4 étapes :

  1. Votre entreprise crée une SCI dont elle est actionnaire à 99,99% (une SCI devant toujours avoir au minimum 2 associés, vous serez le deuxième associé).
  2. La SCI achète le bien immobilier.
  3. La SCI peut emprunter à une banque pour financer une partie de l’achat du bien immobilier (en général elle peut emprunter jusqu’à 70% de la valeur de l’investissement).
  4. Elle donne ensuite le bien en location (à la SAS par exemple) et encaisse les loyers.

Fiscalement, vous aurez intérêt à choisir l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés.

Si l’activité de location immobilière est structurellement déficitaire, vous opterez dès la création de la SCI pour le régime fiscal de l’intégration fiscale. Il vous permettra de remonter les déficits fiscaux chez l’actionnaire principal (la SAS).

Si l’activité de location est bénéficiaire, vous aurez intérêt à ne pas opter pour l’intégration fiscale. Les bénéfices de la SCI seront taxés à 15% jusqu’à 38.120 € de bénéfice. Puis à 28% ensuite.

Si vous utilisez l’appartement comme un bureau, et que le bail est pris par l’entreprise, il n’y a pas de contraintes particulières à respecter. La totalité du loyer peut être passée en comptabilité et payée par votre entreprise.

Si vous en utilisez une partie de la surface immobilière pour vous loger, vous devrez déclarer la part du loyer, correspondant à votre utilisation personnelle, en avantage en nature.

> Avantages :

Ce schéma d’investissement permet de ne pas amputer la capacité d’emprunt de la SAS.

Possibilité de vendre facilement une partie des parts sociales de la SCI à des nouveaux associés.

Possibilité de “remonter” les pertes réalisées par la SCI (travaux de rénovation, etc.) chez la SAS pour la compenser avec ses bénéfices.

> Inconvénients :

Lourdeur administrative : la SCI doit établir un bilan chaque année.

> Notre recommandation

Aujourd’hui, 80% des entrepreneurs choisissent ce schéma.

Il est simple à mettre en place.

Il est facilement accepté par les banques.

Il permet de garder l’opération d’investissement confidentielle, vis à vis des partenaires de la SAS. Puisque le bien immobilier ne figure pas dans les comptes de votre SAS.

 3. Acheter le bien immobilier via une SCI détenue à 15% par votre SAS

C’est le même schéma que dans le chapitre précédent.

Mais votre SAS ne détient que 15% du capital de la SCI. Vous détenez les 85% en direct en tant que particulier.

Ce schéma permet de mieux séparer les patrimoines et donc de mieux les protéger. En cas de difficultés dans la SCI ou dans la SAS.

Le fait que votre SAS détienne 15% de la SCI lui permet de lui prêter de l’argent. Une façon intelligente donc de placer son argent, pour votre SAS et de se faire financer, pour votre SCI.

Fiscalement, la SCI aura le choix entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.

A l’impôt sur le revenu, le bien immobilier ne sera pas fiscalement amorti dans les comptes de la SCI. En cas de plus-value lors de la revente, son montant sera limité à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Par contre, pendant toute la période de location, vous devrez en tant qu’actionnaire principal payer de l’impôt sur le revenu sur des revenus que vous ne toucherez pas directement (dans la plupart des cas, ils sont utilisés pour rembourser l’emprunt bancaire).

A l’impôt sur les sociétés, le bien immobilier sera fiscalement amorti. Ce qui pourra permettre de dégager des déficits et évitera que les actionnaires payent de l’impôt sur un revenu qu’ils ne touchent pas. En cas de bénéfices, c’est la SCI qui devra payer l’impôt sur les sociétés. Les actionnaires seront protégés.

> Avantages :

Les patrimoines de la SCI et de la SAS sont mieux séparés et donc mieux protégés.

D’un coté, la SCI et le bien immobilier. De l’autre, le fonds de commerce de la SAS.

Si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, les actionnaires ne paieront pas d’impôt sur le revenu.

Ce schéma permet à la SAS actionnaire à 15% de la SCI de lui prêter de l’argent, pour financer l’acquisition du bien immobilier par exemple. Tout en séparant les deux patrimoines.

> Inconvénients :

En cas de pertes dans la SCI, celles-ci ne peuvent pas être remontées au niveau des actionnaires pour leur permettre de baisser leurs impôts.

Notre recommandation

Ce schéma est intéressant seulement si la SCI choisit d’être imposée à l’impôt sur les sociétés.

Dans le cas contraire (imposition à l’impôt sur le revenu), vous devrez payer de l’impôt sur le revenu sur des revenus que vous n’encaissez pas !

C’est pourtant ce schéma qui est encore (à tord !) le plus conseillé par les experts-comptables.

Ce que vous devez retenir …

Dans tous les cas, n’investissez dans l’immobilier à partir de votre société que :

  • si vous avez une bonne visibilité sur vos revenus futurs (si vous empruntez)
  • ou si votre société a déjà gagné l’argent que vous souhaitez investir.

Évitez de séparer totalement la SCI de la SAS.

80% des entrepreneurs ont intérêt à choisir d’investir à partir d’une SCI détenue à 99,99% par leur SAS

Ce schéma présente 3 avantages :

  1. la possibilité de compenser les bénéfices et les pertes de la SCI et de la SAS, grâce au régime de l’intégration fiscale,
  2. la confidentialité en terme de communication financière, puisque le lecteur des comptes de la SAS ne verra pas les comptes de la SCI.
  3. Le maintien de la capacité d’emprunt de la SAS, si elle ne s’endette pas pour financer la SCI.

 

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